T2 social intermédiation
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11 Oct T2 social intermédiation

Posted at 10:29h in Ancien, Social by

Bien proposé puis retenu

L’investisseur

picto-budget-total BIS

BUDGET TOTAL

picto-loyer-annuel-

RENDEMENT LOCATIF BRUT

picto-rendement-locatif

RENDEMENT LOCATIF NET

picto-net-d'impots-bis

TRI

picto-tresorerie

TRÉSORERIE ESTIMÉE

90 300 €
 5,05%
 4,84%
 10,54%
– 115 €/ mois

Situations patrimoniales et fiscales :

  • Investisseur 1, 65 ans, marié sous le régime de la séparation de biens, 2 enfants
  • Investisseur 2, 38 ans divorcé, 1 enfant
  • Pas de patrimoine locatif
  • Propriétaires de leurs résidences principales
  • Revenus retraite investisseur 1 environ 36 k€ par an
  • Revenus professionnel investisseur 2 environ 70 k€ par an

Organisation et cible immobilière retenue :

  • Constitution d’une SCI Familliale
  • Choix de la transparence fiscale
  • Décision de louer le bien à une association Engagement Anah
  • Sélection d’un quartier en devenir
  • Cette organisation a été coordonnée avec le notaire de l’investisseur et après un RDV avec un expert comptable présenté au client pour valider les aspects fiscaux comptables et fiscaux de l’opétation

Bien proposé et retenu :

  • T2 situé rue Sainte Françoise dans le quartier du Panier
  • 30 m2 plus 15 m2 de terrasse
  • Prix d’achat tous frais compris (notaire, agences, travaux) 90 300€
  • Dont frais de travaux 5 000€
  • Bail classique à une association 380 € HC par mois
  • Faibles charges 20€ par mois

Rendement potentiel estimé:

  • Brut immobilier 5,05%. (Loyer *12 / Prix de revient global) avec frais d’agence et frais de notaire
  • Net immobilier 4,84% ((Loyer-charges immobilières)*12)/Prix de revient global
  • Net Fiscal 4,84%. ((Loyer-charges immobilières-impôts)*12)/Prix de revient global
  • La première année le rendement net fiscal est même supérieur. En effet le déficit foncier engendrement une économie d’environ 3000 d’impôt sur le revenu.

Objectifs :

  • Volonté de réaliser en commun un investissement socialement responsable.
  • A plus long terme pouvoir compléter leurs revenus pour la retraite
  • Rentabilité peu importante
  • Objectifs social et plus value à long terme
  • D’accord pour s’engager sur un investissement de 8 ans voir plus
  • La défiscalisation n’est pas une priorité

Financement :

  • Mise en concurrence de la banque des investisseurs avec d’autres établissements
  • Au final, la banque des investisseurs s’est alignée sur la meilleur offre.

le cash flow négatif à partir de la deuxième année

Il s’agit de l’effort de trésorerie mensuel. Ce cash flow dans le cas présent est basé sur un prêt à 100% du montant de l’acquisition sur 15 ans (Apport uniquement des 5 000€ de travaux, des frais de notaires et bancaires).

cash-flow-negatif

115€/ mois d’effort de trésorerie

400 €/ mois de loyer charges comprises

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