21 Août Immeuble Social – Marseille 15ème
Achat d’un immeuble de 526 m2 financé par un emprunt sur 20 ans (3 681 €/mois) au prix FAI de 707 300 € à Marseille 15ème, loué en direct 4 485 €/mois. Les loyers sont déclarés en Borloo ancien intermédiation social.
Bien en cours d’étude
BUDGET TOTAL
RENDEMENT ANNUEL BRUT
RENDEMENT ANNUEL NET
TRI
TRÉSORERIE ESTIMÉE SANS APPORT
760 000 €
7,09 %
5,92%
30,09 %
+ 276 €/mois
L’investisseur
Situation patrimoniale et fiscale :
- Investisseur, couple marié sous la séparation de bien
- 2 enfants en commun
- 1 bien locatif en meublé
- Propriétaire de leur résidence principale
- Revenus professionnels variables
Organisation et cibles immobilières retenues :
- Achat en direct pour cette opération. Pas de SCI. Simplification.
- Choix de la transparence fiscale
- Bien avec convention Anah pour bénéficier de la loi Cosse ou Borloo
- Trouver un bien avec ou sans gros travaux
- Sélection d’un quartier en devenir
- Cette organisation a été coordonnée avec le notaire de l’investisseur.
Bien proposé et retenu :
- Immeuble dans le 15ème arrondissement de Marseille
- 10 logements: 5 T2, 4 T3 et 1 T4
- Prix d’achat tous frais compris (notaire, agences) 760 000€
- Aucun travaux
- Non meublé.
- Baux avec une association pour l’ensemble des logements et des parties communes. Loyer 4500€ HC
- Faibles charges 500 € par mois pour tout l’immeuble. L’association prenant le reste à sa charge.
Rendement potentiel estimé:
- Brut immobilier 7 %. (Loyer *12 / Prix de revient global) avec frais d’agence et frais de notaire
- Net immobilier 6 % ((Loyer-charges immobilières)*12)/Prix de revient global
- Net Fiscal 6 %. ((Loyer-charges immobilières-impôts)*12)/Prix de revient global si validation loi Borloo ancien intermédiation
Objectifs :
- Volonté d’investir dans l’immobilier pour préparer la retraite.
- Commencer à constituer un patrimoine immobilier à transmettre
- Rentabilité élevée souhaitée
- Simplicité de la mise en location.
- L’investissement ne doit pas alourdir les impôts
Financement :
- Mise en concurrence de la banque de l’investisseur avec d’autres établissements
le cash flow positif pour
la deuxième année
Il s’agit de la trésorerie dégagée par l’opération ramenée au mois. Lorsque le chiffre est positif, on parle d’ »auto-financement ». Ce cash flow prend en compte un financement à 100% du montant de l’acquisition et des travaux sur 20 ans et d’un apport des frais de notaires, bancaires et ameublement.
+ 276 €/mois de Cash Flow
4 485 €/mois de Loyer
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