T3 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence
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T3 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence

T3 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence

République 3 appartements (5)

Bien en cours d’étude

picto-budget-total BIS

BUDGET TOTAL

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RENDEMENT ANNUEL BRUT

picto-rendement-locatif

RENDEMENT ANNUEL NET

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TRI

picto-tresorerie

TRÉSORERIE ESTIMÉE SANS APPORT

1 130 000 €
2,25 %
  5 %

L’investisseur

Situation patrimoniale et fiscale :

  • Investisseur marié sous la séparation de biens
  • 1 enfant d’un précédent mariage
  • Propriétaire de biens loués en revenus fonciers.
  • Propriétaire de sa résidence principale
  • TMI 30%, plus de 50 k€ de bénéfices fonciers en 2017 et 100k€ à venir en 2019 par an.
  • Apport important pour l’opération envisagée.

Organisation et cibles immobilières retenues :

  • Achat en direct
  • Choix de la transparence fiscale
  • Décision de trouver un bien dégageant un déficit foncier
  • Trouver un bien avec gros travaux
  • Sélection d’un quartier avec une forte demande locative
  • Cette organisation a été coordonnée avec l’expert comptable, la banque présentés par le client pour valider les aspects juridique, fiscaux, financiers et comptable de l’opération

Bien proposé et retenu :

  • Quartier palais de justice d’Aix en Provence
  • Appartement de T3
  • Appartement situé dans l’immeuble de l’ancienne sous préfecture hôtel particulier du 17-18ème.
  • Prix d’achat tous frais compris (notaire, agences, travaux) 1 130 000 €
  • Dont Frais travaux 550 000 € déductibles 100% en 2018 et 50% en 2019
  • Opération validée et suivi par le Cabinet Rivière
  • Économie d’impôts globale estimée 380 000€ (IR + PS)
  • Bail location nue 2 000€ HC par mois
  • Charges à confirmer 200 € par mois 
  • Éligible MH Monuments historiques avec éléments remarquables permettant sous certaines conditions l’exonération de droits de donations et successions.

Rendement potentiel estimé:

  • Brut immobilier 2,25%. (Loyer *12 / Prix de revient global) avec frais d’agence et frais de notaire
  • Net Fiscal 5%. ((Loyer-charges immobilières-impôts)*12)/Prix de revient global pendant le déficit foncier puis à définir après le possible passage en meublé au bout de 8-9 ans.
  • Tréso avec effort mensuel 0€/mois, prêt In Fine avec apport du montant emprunté.

Objectifs :

  • Volonté d’investir dans l’immobilier pour constituer un capital.
  • Commencer à constituer un patrimoine immobilier à transmettre
  • Bien de qualité souhaité, plaisir
  • L’investissement devant permettre de baisser l’impôt sur les revenus et notamment fonciers

Financement :

  • Accompagnement de l’investisseur auprès de sa banque afin de respecter les délais courts de mise en oeuvre.

le cash flow est à zéro

Il s’agit de la trésorerie dégagée par l’opération ramenée au mois. Lorsque le chiffre est positif, on parle d’ »auto-financement ». Ce cash flow prend en compte un financement à 100% En prêt In Fine du montant de l’acquisition avec adossement sous forme d’apport du même montant en épargne sur 10 ans.

cash-flow-positif

+ 0€/ mois de Cash Flow

2000 €/ mois de Loyer

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