T3 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence

Situation patrimoniale et fiscale :

• Investisseur marié sous la séparation de biens
• 1 enfant d’un précédent mariage
• Propriétaire de biens loués en revenus fonciers.
• Propriétaire de sa résidence principale
• TMI 30%, plus de 50 k€ de bénéfices fonciers en 2017 et 100k€ à venir en 2019 par an.
• Apport important pour l’opération envisagée.

Organisation et cibles immobilières retenues :

• Achat en direct
• Choix de la transparence fiscale
• Décision de trouver un bien dégageant un déficit foncier
• Trouver un bien avec gros travaux
• Sélection d’un quartier avec une forte demande locative
• Cette organisation a été coordonnée avec l’expert comptable, la banque présentés par le client pour valider les aspects juridique, fiscaux, financiers et comptable de l’opération

Bien proposé et retenu :

• Quartier palais de justice d’Aix en Provence
• Appartement de T3
• Appartement situé dans l’immeuble de l’ancienne sous préfecture hôtel particulier du 17-18ème.
• Prix d’achat tous frais compris (notaire, agences, travaux) 1 130 000 €
• Dont Frais travaux 550 000 € déductibles 100% en 2018 et 50% en 2019
• Opération validée et suivi par le Cabinet Rivière
• Économie d’impôts globale estimée 380 000€ (IR + PS)
• Bail location nue 2 000€ HC par mois
• Charges à confirmer 200 € par mois 
• Éligible MH Monuments historiques avec éléments remarquables permettant sous certaines conditions l’exonération de droits de donations et successions.

Rendement potentiel estimé:

• Brut immobilier 2,25%. (Loyer *12 / Prix de revient global) avec frais d’agence et frais de notaire
• Net Fiscal 5%. ((Loyer-charges immobilières-impôts)*12)/Prix de revient global pendant le déficit foncier puis à définir après le possible passage en meublé au bout de 8-9 ans.
• Tréso avec effort mensuel 0€/mois, prêt In Fine avec apport du montant emprunté.

Objectifs :

• Volonté d’investir dans l’immobilier pour constituer un capital.
• Commencer à constituer un patrimoine immobilier à transmettre
• Bien de qualité souhaité, plaisir
• L’investissement devant permettre de baisser l’impôt sur les revenus et notamment fonciers

Financement :

• Accompagnement de l’investisseur auprès de sa banque afin de respecter les délais courts de mise en oeuvre.