T2 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence

Situation patrimoniale et fiscale :

• Investisseur, couple marié sous la séparation de biens
• 2 enfants en commun
• Propriétaire de biens loués en revenus fonciers.
• Propriétaire de leur résidence principale
• TMI 30% très proche de 40%, plus de 30 k€ de bénéfices fonciers par an.

Organisation et cibles immobilières retenues :

• Achat en direct les enfants étant jeunes
• Choix de la transparence fiscale
• Décision de trouver un bien dégageant un déficit foncier
• Trouver un bien avec gros travaux
• Sélection d’un quartier avec une forte demande locative
• Cette organisation a été coordonnée avec l’expert comptable, la banque présentés par le client pour valider les aspects juridique, fiscaux, financiers et comptable de l’opération

Bien proposé et retenu :

• Quartier palais de justice d’Aix en Provence
• Appartement de T2
• Appartement situé dans l’immeuble de l’ancienne sous préfecture hôtel particulier du 17-18^ème.
• Prix d’achat tous frais compris (notaire, agences, travaux) 450 000 €
• Dont Frais travaux 220 000 € déductibles 100% en 2018 et 50% en 2019
• Opération validée et suivi par le Cabinet Rivière
• Économie d’impôts globale estimée 141 000€ (IR + PS)
• Bail location nue 900€ HC par mois
• Charges à confirmer 100 € par mois
• Éligible MH Monuments historiques avec éléments remarquables permettant sous certaines conditions l’exonération de droits de donations et successions.

Rendement potentiel estimé:

• Brut immobilier 2,50%. (Loyer *12 / Prix de revient global) avec frais d’agence et frais de notaire
• Net Fiscal 6%. ((Loyer-charges immobilières-impôts)*12)/Prix de revient global pendant le déficit foncier puis à définir après le possible passage en meublé au bout de 8-9 ans.
• Treso avec effort mensuel 400€/mois pendant 8-9 ans. Dépendra après du type de location choisie (meublée..)

Objectifs :

• Volonté d’investir dans l’immobilier pour préparer la retraite et/ ou constituer un capital.
• Commencer à constituer un patrimoine immobilier à transmettre
• Bien de qualité souhaité
• L’investissement devant permettre de baisser l’impôt sur les revenus et notamment fonciers

Financement :

• Accompagnement de l’investisseur auprès de sa banque afin de respecter les délais courts de mise en oeuvre.