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05 Sep T2 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence
Posted at 11:39h
in Ancien
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Bien en cours d’étude
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BUDGET TOTAL
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RENDEMENT ANNUEL BRUT
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RENDEMENT ANNUEL NET
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TRI
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TRÉSORERIE ESTIMÉE SANS APPORT
450 000 €
2,50 %
6 %
– 400€ par mois
L’investisseur
Situation patrimoniale et fiscale :
- Investisseur, couple marié sous la séparation de biens
- 2 enfants en commun
- Propriétaire de biens loués en revenus fonciers.
- Propriétaire de leur résidence principale
- TMI 30% très proche de 40%, plus de 30 k€ de bénéfices fonciers par an.
Organisation et cibles immobilières retenues :
- Achat en direct les enfants étant jeunes
- Choix de la transparence fiscale
- Décision de trouver un bien dégageant un déficit foncier
- Trouver un bien avec gros travaux
- Sélection d’un quartier avec une forte demande locative
- Cette organisation a été coordonnée avec l’expert comptable, la banque présentés par le client pour valider les aspects juridique, fiscaux, financiers et comptable de l’opération
Bien proposé et retenu :
- Quartier palais de justice d’Aix en Provence
- Appartement de T2
- Appartement situé dans l’immeuble de l’ancienne sous préfecture hôtel particulier du 17-18ème.
- Prix d’achat tous frais compris (notaire, agences, travaux) 450 000 €
- Dont Frais travaux 220 000 € déductibles 100% en 2018 et 50% en 2019
- Opération validée et suivi par le Cabinet Rivière
- Économie d’impôts globale estimée 141 000€ (IR + PS)
- Bail location nue 900€ HC par mois
- Charges à confirmer 100 € par mois
- Éligible MH Monuments historiques avec éléments remarquables permettant sous certaines conditions l’exonération de droits de donations et successions.
Rendement potentiel estimé:
- Brut immobilier 2,50%. (Loyer *12 / Prix de revient global) avec frais d’agence et frais de notaire
- Net Fiscal 6%. ((Loyer-charges immobilières-impôts)*12)/Prix de revient global pendant le déficit foncier puis à définir après le possible passage en meublé au bout de 8-9 ans.
- Treso avec effort mensuel 400€/mois pendant 8-9 ans. Dépendra après du type de location choisie (meublée..)
Objectifs :
- Volonté d’investir dans l’immobilier pour préparer la retraite et/ ou constituer un capital.
- Commencer à constituer un patrimoine immobilier à transmettre
- Bien de qualité souhaité
- L’investissement devant permettre de baisser l’impôt sur les revenus et notamment fonciers
Financement :
- Accompagnement de l’investisseur auprès de sa banque afin de respecter les délais courts de mise en oeuvre.
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