T2 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence
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T2 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence

Monument Historique Aix-en-Provence

T2 Déficit Foncier Monument Historique Aix-en-Provence

T2 monument historique

Bien en cours d’étude

picto-budget-total BIS

BUDGET TOTAL

picto-loyer-annuel-

RENDEMENT ANNUEL BRUT

picto-rendement-locatif

RENDEMENT ANNUEL NET

picto-net-d'impots-bis

TRI

picto-tresorerie

TRÉSORERIE ESTIMÉE SANS APPORT

 450 000 €
2,50 %
  6 %

– 400€ par mois

L’investisseur

Situation patrimoniale et fiscale :

  • Investisseur, couple marié sous la séparation de biens
  • 2 enfants en commun
  • Propriétaire de biens loués en revenus fonciers.
  • Propriétaire de leur résidence principale
  • TMI 30% très proche de 40%, plus de 30 k€ de bénéfices fonciers par an.

Organisation et cibles immobilières retenues :

  • Achat en direct les enfants étant jeunes
  • Choix de la transparence fiscale
  • Décision de trouver un bien dégageant un déficit foncier
  • Trouver un bien avec gros travaux
  • Sélection d’un quartier avec une forte demande locative
  • Cette organisation a été coordonnée avec l’expert comptable, la banque présentés par le client pour valider les aspects juridique, fiscaux, financiers et comptable de l’opération

Bien proposé et retenu :

  • Quartier palais de justice d’Aix en Provence
  • Appartement de T2
  • Appartement situé dans l’immeuble de l’ancienne sous préfecture hôtel particulier du 17-18ème.
  • Prix d’achat tous frais compris (notaire, agences, travaux) 450 000 €
  • Dont Frais travaux 220 000 € déductibles 100% en 2018 et 50% en 2019
  • Opération validée et suivi par le Cabinet Rivière
  • Économie d’impôts globale estimée 141 000€ (IR + PS)
  • Bail location nue 900€ HC par mois
  • Charges à confirmer 100 € par mois
  • Éligible MH Monuments historiques avec éléments remarquables permettant sous certaines conditions l’exonération de droits de donations et successions.

Rendement potentiel estimé:

  • Brut immobilier 2,50%. (Loyer *12 / Prix de revient global) avec frais d’agence et frais de notaire
  • Net Fiscal 6%. ((Loyer-charges immobilières-impôts)*12)/Prix de revient global pendant le déficit foncier puis à définir après le possible passage en meublé au bout de 8-9 ans.
  • Treso avec effort mensuel 400€/mois pendant 8-9 ans. Dépendra après du type de location choisie (meublée..)

Objectifs :

  • Volonté d’investir dans l’immobilier pour préparer la retraite et/ ou constituer un capital.
  • Commencer à constituer un patrimoine immobilier à transmettre
  • Bien de qualité souhaité
  • L’investissement devant permettre de baisser l’impôt sur les revenus et notamment fonciers

Financement :

  • Accompagnement de l’investisseur auprès de sa banque afin de respecter les délais courts de mise en oeuvre.

le cash flow négatif pour
la deuxième année

Il s’agit de la trésorerie dégagée par l’opération ramenée au mois. Lorsque le chiffre est positif, on parle d’ »auto-financement ». Ce cash flow prend en compte un financement à 100% du montant de l’acquisition et des travaux sur 20 ans et d’un apport des frais de notaires, bancaires et ameublement.

cash-flow-positif

-400 €/ mois de Cash Flow

…..€/ mois de Loyer

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